Jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu człowieka jest zakup nieruchomości. Ze względu na swoje właściwości umowy dotyczące działki, domu czy mieszkania muszą, także pod sankcją nieważności, spełniać przewidziane prawem warunki. Do tego dochodzą oczywiście także duże koszty takiej transakcji. To wszystko sprawia, że przy kupnie np. mieszkania powinniśmy dołożyć wszelkich starań i jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Często zdarzają się sytuacje, gdy nabywca znajduje idealne dla siebie lokum, do tego w przystępnej cenie, jednak z różnych powodów przeniesienie własności nieruchomości w danym momencie nie jest możliwe. W takim wypadku obie strony, co naturalne, chcą zabezpieczyć swoje interesy, czyli upewnić się, że późniejsza umowa sprzedaży zostanie zawarta. Właśnie temu służy umowa przedwstępna i przyrzeczona. Nie każdy odnajduje się w skomplikowanych meandrach polskiego prawa, dlatego warto zapoznać się z jego poszczególnymi elementami.
Spis treści
Umowa sprzedaży a umowa przedwstępna i przyrzeczona
Pozostańmy przy nieruchomościach. Umowa sprzedaży to dwustronna czynność prawna, która przenosi na nabywcę prawo własności np. mieszkania. Musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Dodatkowo, zgodnie z brzmieniem art. 157 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że z chwilą jej zawarcia własność mieszkania przechodzi automatycznie na kupującego i nie ma możliwości zawarcia warunków, po spełnieniu których miałoby to nastąpić. Jak przedstawiliśmy we wstępie, nie zawsze jest możliwe tak szybkie sfinalizowania transakcji. W momencie, w którym z różnych powodów przeniesienie własności nieruchomości nie jest możliwe, a obie strony w przyszłości chcą tego dokonać, mają możliwość zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej, która nie rodzi stosunku prawnorzeczowego, a więc nie tworzy więzi między nieruchomością a nabywcą, lecz tylko stosunek zobowiązaniowy pomiędzy kupującym a sprzedawcą.
Umowa przedwstępna – podstawowe informacje
Zasadniczym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów nabywcy i zbywcy. Innymi słowy, kupujący i sprzedawca „umawiają się”, że w określonym terminie zawrą umowę przyrzeczoną i umowę sprzedaży nieruchomości – tak też umowę przedwstępną definiuje polski Kodeks cywilny w art. 389. Powinna ona zawierać przynajmniej istotne postanowienia samej transakcji, czyli przede wszystkim oznaczenie nieruchomości i uzgodnioną cenę. Istotną cechą umowy przedwstępnej jest fakt, że może ona zostać zawarta bez konieczności dochowania aktu notarialnego, z czego wynika, że strony mogą sporządzić ją samodzielnie (oczywiście mogą korzystać z pomocy prawnika). Najważniejszą dla stron cechą omawianej umowy jest fakt, że z założenia ma ona prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, o której poniżej. Termin na to powinien zostać określony w umowie przedwstępnej, zaś jeśli nie będzie oznaczony – umowa przyrzeczona powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia (uprawnione są obie strony – sprzedający i kupujący). Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 k.c.), a strony stają się „wolne” od zobowiązań. Natomiast jeśli jedna ze stron uchyla się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie, umowa przedwstępna daje drugiej stronie jedynie możliwość naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie można natomiast dochodzić samego sfinalizowania transakcji.
Umowa przyrzeczona – czym się różni?
Pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną występują pewne podobieństwa, lecz także dwie zasadnicze różnice. Także w takiej umowie ustalane są szczegóły transakcji, w tym termin i cena (istotne postanowienia). Umowę przyrzeczoną odróżnia po pierwsze fakt, że pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.), co oznacza, że strony samodzielnie nie mogą jej zawrzeć i będą musiały udać się do notariusza. Po drugie, rodzi ona inne zobowiązania stron. Poza możliwością żądania naprawienia szkody, jak w przypadku umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona daje o wiele ważniejszą możliwość sądowego dochodzenia sfinalizowania transakcji, czyli przystąpienia do umowy sprzedaży nieruchomości. Gdy już dochodzi do sądowego stwierdzenia obowiązku jednej ze stron do złożenia oświadczenia woli danej treści (w uproszczeniu – przystąpienia do umowy sprzedaży), prawomocne orzeczenie zastępuje to oświadczenia, nie ma też już konieczności zawierania aktu notarialnego art. 64 k.c.)
Najlepiej będzie zobrazować to na przykładzie: kupujący A i sprzedający B zwarli umowę przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia w określonym terminie umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży oznaczonego mieszkania za określoną cenę. Kupujący A w nadziei na sfinalizowanie transakcji udał się do architekta wnętrz i zlecił mu zaprojektowanie wystroju tego mieszkania, za co oczywiście musiał zapłacić. Jednak okazało się, że sprzedający B nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej ani w ogóle sprzedać mieszkania. W takiej sytuacji A co do zasady nie może dochodzić przed sądem zobligowania B do sprzedaży mieszkania, lecz tylko żądać zwrotu nakładów, jakie poniósł w przekonaniu, że do tego dojdzie (w tym wypadku kosztów projektu od architekta). Gdyby jednak A i B zawarli już umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego, A, oprócz kosztów architekta, mógłby domagać się także finalnego przeniesienia własności mieszkania.
Umowa przedwstępna i przyrzeczona – wady i zalety
Oba opisane rozwiązania, chociaż w założeniu maja prowadzić do tego samego celu, różnią się od siebie, a tym samym posiadają sobie właściwe wady i zalety, które w podsumowaniu należy wymienić.
Umowa przedwstępna:
+ jest prosta do zawarcia, nie jest wymagalna forma aktu notarialnego
+ rodzi pewne zobowiązania po obu stronach i zabezpiecza przed ewentualnym niepotrzebnym poniesieniem kosztów
– na jej podstawie nie można dochodzić ostatecznego celu całej procedury, jakim jest kupno np. mieszkania
Umowa przyrzeczona:
+ udział notariusza daje gwarancję pewności co do nieruchomości, powinien on sprawdzić istnienie ewentualnych przeszkód przed zawarciem umowy sprzedaży, jak np. ustanowiona hipoteka
+ najpełniej zabezpiecza interesy obu stron, ponieważ oprócz zwrotu kosztów można domagać się również finalnego zawarcia transakcji
– rodzi dodatkowe koszty w postaci konieczności skorzystania z usług notariusza (które jednak nie są ogromne w porównaniu z kwotą całej transakcji)
Na zakończenie można więc wskazać, że pewniejszą formą dla obu stron jest umowa przyrzeczona, która definitywnie zabezpiecza całą operację. Oczywiście nic nie szkodzi na przeszkodzie, aby jedna po drugiej zawrzeć umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną, tak też zresztą najczęściej bywa.
